En el Día del Martillero y Corredor, una radiografía del mercado inmobiliario de Pergamino
En un nuevo Día del Martillero y Corredor Público, el sector inmobiliario de Pergamino combina las dificultades acumuladas con algunas señales de posible recuperación. Hay propiedades usadas con valores atractivos, amplia oferta de lotes y desarrollos privados pero persisten obstáculos.
Este domingo los martilleros y corredores celebran su día en Argentina y la fecha que recuerda un acontecimiento ocurrido el 11 de octubre de 1943, cuando en la ciudad de Tandil se llevó a cabo la primera Asamblea Constitutiva de Pioneros y Forjadores de la profesión, amerita hacer un análisis de la situación del sector por esos días.
El sector inmobiliario de Pergamino atraviesa una etapa de transición. Después de años de actividad reducida, aparecen algunas señales de reactivación, aunque todavía es prematuro hablar de una recuperación consolidada. Así lo observa Fabián Acerbo, presidente del Colegio de Martilleros de Pergamino, con jurisdicción también en Colón, y vicepresidente del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la República Argentina (CoFeCI). “Hemos estado hablando con colegas y hay una pequeña señal de reactivación”, planteó Acerbo al analizar el presente de la actividad.
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Para el dirigente, el escenario combina la actividad comercial de las operaciones inmobiliarias con los aspectos institucionales, jurídicos y regulatorios que condicionan el trabajo profesional. En ambos frentes existen desafíos.
El crédito hipotecario todavía no logra despegar
Uno de los factores que podría contribuir a una mayor actividad inmobiliaria es el regreso del crédito hipotecario. Sin embargo, Acerbo consideró que, por el momento, las líneas disponibles todavía no generaron el movimiento esperado.
“Ahora se empezó a hablar nuevamente de los créditos hipotecarios”, señaló, aunque aclaró que las experiencias anteriores no produjeron una verdadera recuperación del mercado.
El Colegio mantiene contacto con entidades bancarias y ofrece sus instalaciones para que expliquen a los profesionales las características de las distintas líneas.
Para Acerbo, el crédito podría movilizar el mercado, ya que existe una demanda que no logra concretar operaciones por falta de capacidad financiera.
El problema de fondo: la falta de circulante
La principal dificultad, según el dirigente, no está necesariamente en el precio de las propiedades, sino en la capacidad de los compradores para acceder a ellas.
En los últimos años, el valor de construcción de una vivienda aumentó considerablemente. Según Acerbo, desde la pandemia el metro cuadrado llegó a multiplicar su valor por tres.
Dentro del mercado actual, Acerbo observa que las propiedades usadas pueden representar una oportunidad para quienes tienen capacidad de ahorro o acceso a financiamiento. “Hoy el usado está barato, por eso es una buena oportunidad para comprar”, afirmó. En algunos casos, las viviendas usadas tienen valores favorables frente al costo de construir una nueva. Sin embargo, incluso con precios convenientes, concretar operaciones sigue siendo difícil. “Hoy es para comprar y, sin embargo, así y todo cuesta la venta”, resumió.
La explicación vuelve a conducir al mismo punto: la falta de capacidad económica de quienes necesitan acceder a una vivienda. “El que necesita la casa no tiene la plata. El que está alquilado, que necesitaría un crédito, no tiene crédito. El inversionista no va a aparecer porque la renta no es buena”, detalló. Por eso, observa numerosas propiedades en oferta en las calles de la ciudad.
La explicación, a su entender, está en la falta de circulación de dinero dentro de la economía.
Acerbo reconoce mejoras en algunas variables macroeconómicas, pero advierte que todavía no alcanzan de manera suficiente a la clase media, clave para el movimiento de la economía.
“Si bien la macro puede estar bien, no lo discuto, el país tiene un rumbo, pero la clase media, la sociedad que mueve, puede esperar hasta un cierto punto”, expresó.
Acerbo relacionó este escenario con lo que ve en Pergamino: no solo hay locales desocupados, sino también comercios abiertos con poco movimiento.
Pergamino tiene lotes
Pergamino cuenta con numerosos loteos y desarrollos, desde barrios cerrados y terrenos de mayor valor hasta propuestas para sectores con menor capacidad económica. Para Acerbo, la oferta actual resulta suficiente para la demanda.
El proyecto de “alquiler social”
En paralelo, el sector inmobiliario observa con atención algunos proyectos que buscan modificar las condiciones de los alquileres. Acerbo mencionó una iniciativa que desde los colegios profesionales se impulsó bajo la denominación de “alquiler social”, pensada para propiedades destinadas a sectores que necesitan acceder a alquileres de menor valor.
La propuesta fue presentada ante legisladores bonaerenses y actualmente se encuentra en comisión.
La idea contempla un esquema en el que exista participación del Estado para reducir los costos tanto para los inquilinos como para los propietarios.
“Nosotros estamos dispuestos a ayudar, pero que también el Estado esté dispuesto a ayudar. Ayudar no solamente al inquilino, sino al propietario”, explicó Acerbo.
Una alternativa es que el Estado reduzca o elimine impuestos para esas operaciones y que los profesionales adecuen sus honorarios. “Le buscamos una vuelta para abaratar los costos en ese tipo de alquiler”, sostuvo.
El proyecto aún debe atravesar instancias legislativas y Acerbo no anticipó si será aprobado, aunque defendió que cada sector aporte propuestas para facilitar el acceso a la vivienda.
Defensa del marco regulatorio
Más allá de la situación comercial, uno de los temas que ocupa buena parte de la agenda institucional de los colegios profesionales es el marco regulatorio de la actividad.
Distintos proyectos de modificación generaron preocupación entre los colegios por la posibilidad de alterar estructuras que consideran necesarias para garantizar el ejercicio profesional.
Acerbo explicó que los colegios profesionales no existen solamente para defender los intereses de sus matriculados, sino que cumplen una función de protección hacia la sociedad de todo tipo de irregularidades que se puedan llegar a cometer”, remarcó.
Entre esas funciones mencionó el gobierno de la matrícula y las cajas de jubilación.
Su preocupación se vincula con proyectos que podrían abrir la actividad a personas o estructuras que no cuentan con la misma formación y responsabilidad profesional.
La jerarquización profesional
Acerbo también defendió el proceso de profesionalización de la actividad, que llevó a la creación de carreras universitarias específicas.
Según explicó, desde algunos sectores se continúa observando al corredor inmobiliario principalmente como un comerciante, cuando, desde su perspectiva, se trata de un profesional con una responsabilidad determinada frente a la sociedad.
“Nosotros hoy tenemos una carrera universitaria. Se pensó jerarquizar la profesión, se hizo la carrera universitaria”, señaló. Y agregó: “Ellos entienden como que nos ven a nosotros, los profesionales inmobiliarios, los corredores, como comerciantes, y en realidad no nos ven como profesionales, que es lo que realmente somos”.
El Colegio mantuvo reuniones con distintos espacios políticos para explicar el rol de los profesionales y la importancia de preservar un marco regulatorio adecuado. Acerbo pidió prudencia al modificar leyes vigentes desde hace años.
“Las profesiones están bien reguladas, son leyes que han sido muy estudiadas durante años y, bueno, cada vez que se toca algo se hace lío. Entonces hay que ser muy prudente con eso o, por lo menos, consultar a la gente del sector que conoce el tema”, planteó.
Una mirada que excede a Pergamino
El Colegio de Martilleros de Pergamino integra los 20 colegios bonaerenses y, mediante el CoFeCI, participa de una estructura que reúne a entidades profesionales de todo el país.
Acerbo fue presidente del Consejo Federal y actualmente se desempeña como vicepresidente. “Todas las provincias estamos juntas, trabajamos todos en forma mancomunada, que eso es lo importante. Está integrado por todos los colegios de ley de las provincias”, explicó.
Desde ese espacio también se vienen manteniendo reuniones con autoridades políticas. El Consejo Superior mantuvo recientemente un encuentro con el gobernador bonaerense y hubo reuniones con diputados y senadores, tanto a nivel provincial como nacional.
El objetivo es intervenir en las discusiones sobre cambios que puedan afectar a la profesión.
Más capacitación y una matrícula que crece
En medio de este escenario, el Colegio también trabaja en fortalecer la formación de sus profesionales.
Actualmente se encuentra en desarrollo el Campus de Martilleros BA, una plataforma que permitirá ofrecer capacitaciones gratuitas y online para los colegiados de toda la provincia.
La plataforma reemplazará parte del esquema tradicional de capacitaciones presenciales.
“Ahora, desde la Provincia vamos a capacitar a todos los colegiados en forma gratuita a través de una vía online que estamos desarrollando”, explicó Acerbo.
La propuesta se presentará en el Congreso Inmobiliario de Mar del Plata, a fines de noviembre.
En Pergamino y Colón ya superaron los 100 colegiados, con una presencia importante de jóvenes que se incorporaron recientemente.
Cambios en los remates
Aunque la figura del martillero sigue asociada a los remates, son pocos los profesionales que se dedican exclusivamente a esa actividad, ya que disminuyó considerablemente la cantidad de operaciones.
También hay remates particulares y profesionales que integran listas de oficio para procesos judiciales, aunque la actividad es limitada frente a otras épocas.
El desafío de recuperar el movimiento
En un nuevo Día del Martillero y Corredor Público, el sector inmobiliario de Pergamino combina las dificultades acumuladas con algunas señales de posible recuperación.
Hay propiedades usadas con valores que Acerbo considera atractivos, amplia oferta de lotes y desarrollos privados con financiación. También destaca el cumplimiento de los alquileres y el crecimiento de la matrícula profesional.
Persisten obstáculos: falta de crédito accesible, costo de construcción, baja rentabilidad para los inversores y escaso circulante para que quienes necesitan una vivienda puedan convertirse en compradores.
Para el dirigente, la recuperación dependerá de que esas condiciones comiencen a modificarse.
“Quizás lo más rápido es el crédito”, sostuvo, aunque advirtió que para que funcione deberá contar con condiciones que permitan que las familias puedan acceder.