El dificultoso trámite de alquilar una vivienda cuando la demanda supera a la oferta

Cuando se están por cumplir los habituales dos años de contrato y frente a una no renovación, comienza el angustioso camino de encontrar un nuevo techo. La casa de dos habitaciones con garaje y patio es el estándar de propiedad más buscado y el que más escasea. Referentes inmobiliarios aseguran que los precios de los alquileres son bajos considerando el valor del inmueble. Un dato no menor es el perfil del inquilino pergaminense: un descuidado.

DE LA REDACCION. La falta de créditos hipotecarios para que el asalariado pueda acceder a su primera vivienda es el principal factor que incrementó la cantidad de aspirantes a inquilinos. 

El mercado de alquileres de viviendas advierte, desde hace más de una década, un crecimiento constante de la demanda, lo que ha obligado a los agentes inmobiliarios a redoblar sus esfuerzos para conseguir propiedades que encuadren con los gustos y preferencias de sus clientes.

Esta demanda que supera a la oferta se da en la mayor parte de las ciudades del territorio nacional. La diferencia respecto de la realidad local es que, debido a los costos de las comisiones, las garantías que se solicitan y los precios, en las grandes urbes se ha tornado una odisea concretar una operación de alquiler, mientras que en Pergamino aún las inmobiliarias se rigen por la ley, sin aditivos, y tratan de facilitar el trabajo de los interesados en alquilar.

Demanda y oferta

A través del diálogo con referentes del sector inmobiliario, LA OPINION pudo sacar algunas conclusiones en limpio. En primer lugar, que la demanda de viviendas para alquilar es alta, y en muchas oportunidades supera la oferta, sobre todo de las casas estándar, aquellas más buscadas que deben tener dos habitaciones, garaje y patio.

También se llega a la conclusión de que los precios de los alquileres son bajos respecto del valor de la propiedad. Es decir que mientras por un lado el inquilino no accede a una vivienda ni ahorrando el equivalente al alquiler durante 15 años, por el otro, la rentabilidad de los propietarios que deciden alquilar sus inmuebles son las más bajas en 15 años.

No obstante, en relación, el costo del alquiler es bajo, es cotidiano escuchar quejas de parte de los inquilinos. Es que la incidencia en el salario medio, es mucha. Aclaradas todas estas situaciones perjudiciales para las partes, de todos modos el alquiler es un movimiento comercial en auge porque hay una real necesidad en la sociedad. Sobre todo en tanto no se facilite el acceso al crédito hipotecario. 

Como es habitual en nuestro país, donde reina una economía inestable, los inmobiliarios deciden, en consonancia con los propietarios de los inmuebles, realizar actualizaciones de precios que acompasen el índice de inflación.

Malos hábitos

Un dato no menor es el perfil del inquilino pergaminense. Al respecto la mayor parte de los referentes consultados manifestaron que es habitual tener problemas con las personas que alquilan ya que prevalece en la mayoría de ellos una predisposición a no cuidar el espacio que habitan. Como sucede con nuestros espacios públicos, al no sentirlas como propio tienden a dejar las casas en malas condiciones y es por eso que se solicita, al momento de empezar a alquilar, un mes de depósito o también llamado de caución, que de acuerdo con lo expuesto en el contrato, puede ser utilizado por el propietario del inmueble para realizar los arreglos que considere pertinentes si es que la propiedad no ha sido devuelta en las condiciones en que fue entregada.

Otras garantías

Si bien siempre fue tradicional que las inmobiliarias pidieran garantías propietarias a la hora de alquilar una propiedad, este requisito ya ha quedado un tanto dejado de lado por dos motivos; el primero, que la garantía propietaria no responde fielmente al sentido de la palabra garantía como respaldo a los reclamos, por eso se opta por los recibos de sueldos que, son embargables. 

En segundo término, los interesados en alquilar una propiedad, en más de una oportunidad, debían cancelar su aspiración debido a que no poseían una garantía propietaria. Consideran los agentes inmobiliarios que es más fácil conseguir una garantía de sueldo y no una propietaria.

El reacomodamiento de los requisitos por parte de las inmobiliarias habla a las claras de una voluntad de facilitarles la tarea a las personas que buscan alquilar un lugar para vivir. 

La dependencia con el campo

Por último los entrevistados, coincidiendo entre unos y otros, afirmaron que las expectativas son buenas para el año que recién se inicia y no dudaron en sostener que Pergamino, particularmente, se mueve en función de la actividad agrícola por lo que se estima que a medida que este rubro se vaya recuperando, con los demás sectores productivos, de servicios y comerciales sucederá lo mismo.

Carreras: “El del alquiler es un mercado ágil”

Alfredo Carreras es el propietario de la inmobiliaria Génesis. Para él, en realidad hay equilibrio entre la oferta y la demanda, pero el problema radica en que  “en muchas oportunidades, las personas que pretenden alquilar no alcanzan a cumplir todos los requisitos que se les solicita”.

Bajos precios

Respecto de los precios de los alquileres, el entrevistado dijo que “están bajos considerando el valor de la propiedad y considerando el valor de los servicios y de los impuestos generales de un inmueble. En la actualidad el agua, luz, barrido y limpieza de las calles e impuesto inmobiliario son elevados, oscilan entre los 600 y los 700 pesos en total, y esto hace que la rentabilidad del propietario se aminore, teniendo en cuenta también la amortización del desgaste de la propiedad”. 

Bajos sueldos

Si bien los precios de los alquileres están muy bajos en relación con el valor de mercado del inmueble, especialmente en Pergamino donde el metro cuadrado es caro respecto de otras ciudades, la incidencia que tiene pagar la renta sobre el salario es muy importante. Dijo Carreras: “A raíz de los bajos sueldos que existen en nuestra ciudad, las inmobiliarias de común acuerdo con los propietarios de las casas a alquilar, establecimos un precio que no deja casi rentabilidad. En 15 años, registramos los precios más bajos en alquileres considerando el valor del inmueble. Siempre un alquiler tuvo una renta anual del 9 por ciento mientras que hoy tienen una renta del 2 por ciento”. Por otro lado, sobre un sueldo estándar para la ciudad, de 10.000 pesos, alquilar una vivienda también estándar puede implicar (considerando zona y pago de algunos servicios) más del 50 por ciento.  

Lo que se pide

Para ingresar a vivir en una propiedad alquilada se deben cumplir determinados requisitos, entre ellos el abono de las comisiones que establecen las inmobiliarias que, a diferencia de la logística imperante en las grandes ciudades, en Pergamino son más accesibles. 

Consultado al respecto, Carreras comentó que en su caso piden un mes de alquiler, la comisión inmobiliaria y el sellado del contrato. “Es lo que indica la normativa. Ni siquiera pedimos un mes de depósito a fin de poder ofrecerles más accesibilidad a los inquilinos”, aclaró.

La petición de garantías también ha sido modificada en los últimos años debido a que se ha tornado costoso para los posibles inquilinos conseguir una garantía propietaria, por lo que en la actualidad se solicitan garantías de recibos de sueldos. “Estamos pidiendo dos personas que sean garantes presentando su recibo de sueldo, que debe tener más de cinco años de antigüedad”, dijo el entrevistado y reiteró que, en comparación con otras ciudades, aquí se ofrecen  “múltiples posibilidades para que los interesados puedan acceder a un alquiler”.

Inquilinos rebeldes

Las condiciones establecidas por parte de las inmobiliarias son fundamentales ya que se pretende, además, generar una conciencia de buen uso del inmueble. Y en este sentido, cuenta Carreras, que la mayoría de los inquilinos tiende a no ser cuidadoso con la vivienda que alquila. “No se apropian del lugar que alquilan y por eso no son cuidadosos del espacio. Ante esta problemática es que debemos maximizar los controles y para ello es que se solicitan las garantías”, dijo el entrevistado.

Actualizaciones

En una economía volátil, característica de nuestro país y más en tiempos de cambio de gobierno, en los negocios a futuro o a largo plazo como es un contrato de alquiler, se deben introducir previsiones para las partes. Ya viene de larga data que, en respuesta a la inflación, ya desde el momento de celebración del acuerdo se introducen cláusulas de indexación. Lo común es actualizar el costo del alquiler cada seis meses. “Hace un tiempo el porcentual de incremento del valor del alquiler era de un 15 por ciento pero ahora lo hemos bajado algunos puntos porcentuales, ubicándose entre el 10 y el 12 por ciento”, afirmó Carreras.

No recomendable

En pos de maximizar su rentabilidad, no falta el propietario de inmueble que decide realizar sus contratos de alquiler de manera particular.  Según el entrevistado, “el dueño de propiedades que es inteligente no alquila de manera particular sino que lo hace a través de las inmobiliarias que son el eje de control, el que cuida su propiedad”.

Celeridad

A diferencia de lo caótico que puede resultar concretar una operación de alquiler en las grandes ciudades, tales como Rosario o Buenos Aires, en Pergamino sólo se necesitan 20 días para efectivizar un contrato de alquiler, según expresó Carreras. “El del alquiler es un mercado ágil. La propiedad que se ofrece una semana es alquilada rápidamente por lo que siempre aconsejamos que el interesado ya esté preparado, económicamente, para hacer frente a los gastos”, advirtió.

Buenas expectativas

Para Carreras,  el mercado “va a mejorar en un 100 por ciento”. Estima que este año será mucho mejor que el que pasó “porque esta zona vive pura y exclusivamente del campo, y hoy el agro está teniendo reglas claras de juego. Si el rubro del agro se desarrolla óptimamente, todos los demás sectores comenzarán a mejorar”, dijo Carreras y afirmó que el mercado estuvo dos años paralizado.

Héctor Rodríguez criticó la falta de créditos

Héctor Rodríguez es uno de los titulares de “Aloe & Rodríguez” y también fue consultado por el Diario. Contundente en sus declaraciones, Rodríguez sostuvo que “mientras no haya créditos que puedan ser abonados a largo plazo para la compra de viviendas, la demanda de alquileres seguirá creciendo a un ritmo sostenido”. Agregó  que el Procrear ayudó un poco a morigerar esta deficiencia pero considera que “no fue suficiente para paliar una necesidad que es el denominador común de miles de personas, sobre todo familias jóvenes que pretenden tener su propio hogar”.

Dentro de la ley

Durante la entrevista, el referente del sector analizó que en Pergamino no se registran situaciones tan complejas como las que se pueden advertir en Rosario o Buenos Aires: “Somos una ciudad chica en la que nos manejamos de manera muy diferente ya que, por ejemplo, no se cobra tanto como en las grandes ciudades en las que se deja de respetar la ley, cobrando varios meses de depósito o de comisiones”.

Alquileres accesibles

Jóvenes solos y nóveles parejas -algunos con hijos- y personas separadas son los más interesados en alquilar.

Con relación a los precios de los alquileres, el entrevistado informó que “no fueron retocados en los últimos meses por eso consideramos que están bajos aunque si lo relacionamos con el nivel de ingresos de los empleados, son altos”. 

Deuda pendiente

Coincidiendo con sus pares, Rodríguez, manifestó que los créditos a largo plazo son “una materia pendiente de cualquier gobierno”: “Lamentablemente a la clase media le cuesta mucho comprar, aquellos que viven de un sueldo no pueden comprar una vivienda. Y esta situación no es normal porque en cualquier parte del mundo se otorgan créditos a largo plazo”. Como está pautado de antemano, los precios de los alquileres se actualizan cada 180 días, en un porcentual que oscila entre el 12 y el 15 por ciento, en una maniobra que si bien está prohibida por la ley, todas las inmobiliarias la aplican considerando las expectativas inflacionarias de este país en el que los costos crecen sin cesar.

Generar conciencia

Una problemática constante entre los inquilinos está relacionada con el mal uso que hacen de la vivienda que alquilan. “Muchas personas no cuidan como deberían a la vivienda en la que son inquilinos. Esto queda en evidencia cada vez que se termina el contrato. Por eso es que pedimos el mes de depósito para paliar los problemas con que nos encontramos. Los inmobiliarios siempre queremos generar conciencia entre los inquilinos, instando a que sean cuidadosos del lugar en el que transcurren sus horas y sus días”, contó Rodríguez.

Un nuevo camino

Por último, Rodríguez habló de sus expectativas: “Por estos días estamos transitando un nuevo camino que hay que ver cómo prosigue. Sin el cepo tenemos una alternativa distinta, no obstante bregamos por el control de la inflación para mejorar la situación de todos los rubros”.

Cristian Rossello: “Somos quienes cuidamos el bien del propietario”

En una charla distendida, Cristian Rossello no dudó en afirmar que siempre la demanda supera la oferta. “Hay muchas personas interesadas en alquilar propiedades y ante la escasez de inmuebles hay muchos propietarios que se abusan con los costos. En este contexto las inmobiliarias debemos mediar para salvaguardar un poco la situación y establecer un equilibrio a fin de beneficiar a ambas partes, tanto al inquilino como al propietarios”, definió el martillero. 

Su visión difiere de la de su colega Carreras, en cuanto a los motivos que dificultan concretar los alquileres. En su experiencia, por lo general no se registran dificultades con los requisitos que se solicitan: “No pedimos garantía propietaria porque ese bien hoy está pero mañana no. Estamos pidiendo tres garantías de recibo de sueldo de personas que tengan más de cinco años de antigüedad”, además del pago del mes de depósito que es un dinero de caución por si el inquilino se va antes de los seis meses o si se registran, en la finalización del contrato, roturas en el inmueble. 

Hay inquilinos para todos los gustos, sostuvo el entrevistado, y enumeró: “Personas que se separan, jóvenes, parejas, trabajamos mucho con estudiantes que vienen de afuera para cursar en la Unnoba, es un fenómeno que crece el de los universitarios que llegan a nuestra ciudad”. Una buena noticia porque era uno de los efectos colaterales que se buscaban desde la inauguración de la casa de estudios. 

Reglas claras

En cuanto a los controles, deben ser constantes porque los inquilinos suelen descuidar el inmueble. “Entregamos la vivienda pintada y en óptimas condiciones pero a la hora de la devolución nos encontramos con una propiedad deteriorada. Por eso pedimos el dinero de caución, para pagar los arreglos que sean necesarios. En líneas generales el inquilino no le da importancia a la casa que alquila porque no la sienten propia. No obstante dejamos reglas claras: si nosotros entregamos en óptimas condiciones la vivienda, ellos deben darnos la propiedad en las mismas condiciones”.

Es por estas gestiones que Rossello considera que el rol de los referentes inmobiliarios “es fundamental”: “Somos quienes cuidamos el bien del propietario, de aquel que depositó la confianza en nosotros para que cuidemos su bien. Yo tengo que cuidar la propiedad del cliente como si fuese mía porque este es mi trabajo”.

Situación rebuscada

En cuanto a perspectivas para este año, el referente inmobiliario dijo que está a la espera de que se reactive el campo y la producción agraria. “Estamos viviendo una situación muy rebuscada de la que vamos a salir de a poco. Hay que darle tiempo para que se adecúe este nuevo régimen económico pero estoy confiado en que el país se recuperará. Los inversores también están a la espera de los cambios reales que se puedan generar pero están atentos y cautelosos porque el costo de la construcción es muy oneroso y la inversión que se necesita para hacer una propiedad, se recupera, en caso de alquilar el inmueble, en 13 años cuando en realidad debería ser en 10”, concluyó el consultado.