La generación de suelo urbano permitirá que Pergamino cuente con más de 300 nuevos lotes

No hay vivienda sin suelo, no existe suelo sin infraestructura básica, no puede construirse ciudad sin equipamiento urbano, no existe lo urbano sin la mirada totalizadora del territorio. En Pergamino sigue insatisfecho el derecho a la vivienda. Nuevas tratativas con funcionarios provinciales auguran la creación de más lotes para ser adjudicados por el Municipio a precios accesibles.

Para analizar el tema habitacional con la profundidad que merece, debemos establecer al hábitat como un derecho fundamental. Sabemos que la educación y la salud son derechos universales incuestionables en nuestro país. En cambio, si se habla del derecho al hábitat, no se establece el mismo parámetro y esto se debe a que el binomio tierra/suelo está considerado como un producto, un bien mercantil, en definitiva una producción del mercado y no como un bien social. Por ello, quien puede comprar tierra tiene derecho al hábitat y quien no puede comprarla no accede a un hábitat adecuado.

Imaginemos esta situación con respecto a la educación o la salud (derechos tan básicos como el hábitat) y que quienes no puedan pagarlos no tienen acceso a curarse o educarse: ¿trataríamos a los que reclaman de “usurpadores” o le pediríamos al Estado que actúe en consecuencia y brinde las posibilidades para permitir el ingreso al estudio y la posibilidad de atenderse en un centro de salud?

Más que suelo y techo

El hábitat es mucho más que “construir” viviendas, ya que se entrelaza con la obtención de la tierra, su localización, la salud, la educación, el ocio, entre otras variables.

Todos estos datos afectan directamente la calidad de vida y de acceso a derechos humanos básicos y el reto es generar equidad urbana, que no implica solo construir viviendas nuevas sino mejorar las existentes, facilitar el acceso a servicios desde una perspectiva integral de la ciudad; lo que implica no solo gestionar el futuro inmediato sino planificar a largo plazo desde la realidad, las oportunidades y con las herramientas adecuadas.

Pergamino experimentó en las últimas décadas un crecimiento marcado del proceso de generación de suelo urbano, ya sea por parte de organismos públicos o de emprendedores privados. Siempre es buena noticia, tanto cuando se trata de adjudicaciones para construcciones sociales, como cuando nuevas torres o loteos de alto valor salen a la venta. Ambas cosas hablan de una ciudad que crece, pero va en las autoridades de turno que se crezca bien, que se autoricen loteos en tierras seguras y se permitan torres de viviendas en zonas donde, por ejemplo, las cañerías y toda la infraestructura urbana soporten un exponencial aumento de las unidades habitacionales. Lo mismo respecto de la cantidad de niveles de construcción, hacía arriba y subterráneos, que deben ser muy bien evaluados antes de conceder los permisos. Para graficar la situación que planteamos hay pensar qué podría sucedes si en un solar donde hubo una casa con tres baños, se repente se levanta una torre con 10 pisos, 30 unidades funcionales y 60 baños. ¿Bajo tierra hay infraestructura que se “banque” semejante cambio?

El Estado debe estar

Volviendo sobre la cuestión de generación de hábitat, es dable remarcar la importancia de la participación estatal en una transacción que a prima facie es privada, como lo es la compra de un terreno, para que actúe como garante de que las distorsiones del mercado no afecten a la posibilidad de satisfacción de un derecho fundamental como es la vivienda.

Es fundamental que el Estado tome iniciativas, y en esto, con las limitaciones de recursos de las que se dispone cuando hay muchas aristas que atender, en Pergamino se ha logrado hacer girar una rueda virtuosa que ayuda a contrarrestar algo de los desequilibrios de un mercado donde la demanda por vivienda es mayor a la oferta y los interesados en una casa están dispuestos a pagar un precio mayor para adquirirla, llevando a una distorsión que afecta al total de la sociedad. Esta inestabilidad entre demanda y oferta se traduce directamente en un mayor valor de suelo, lo que aleja cada vez más la posibilidad de acceder al hábitat propio.

“Si el mercado inmobiliario no se encuentra en un equilibrio, si la demanda es más alta que la oferta, los precios tienden a aumentar y se trasladan directamente al precio del suelo, favoreciendo a los propietarios de terrenos, dificultando así el acceso a la vivienda para gran parte de la población”, explicó ayer Juan Manuel Batallánez, titular de la Secretaría de Tierra, Vivienda y Obra Pública del Municipio.

¿300 más?

La cita del funcionario con la prensa responde a que el viernes participó de reuniones con autoridades provinciales para lograr nuevos acuerdos para la generación de suelo urbano. Según Batallánez, se trataría de más de 300 lotes. Sobre la base de la Ley provincial Nº 14.449 (ver “La ley que…”), el Municipio se valdría de transferencia de recursos de lo privado a lo público para la generación de suelo. También la Municipalidad activa mecanismos para lograr que los propietarios del suelo accedan a sumarse a los programas, como Solares, que tienen distintos beneficios en generala cambio de vender los macizos al Estado, que luego los dota de servicios y fracciona para su venta a costos inferiores a los de mercado y financiados, mediante adjudicación. Para acceder a esta posibilidad, hay que estar inscripto en el Registro Unico y Permanente de Tierras, que administra la Secretaría de Tierra, Vivienda y Obra Pública Social, cuyas oficinas se encuentran en el piso 3 del edificio de Correos, Echevarría 707, teléfono 408144

Otra vía que se considera por estas horas se relacionaría con la llegada de la tarjeta Alimentar a Pergamino, comprometida por el ministro Daniel Arroyo. Con la cobertura que brinda este programa de asistencia, el Municipio podría recuperar la partida local que hoy la brinda y la idea sería destinarla a planes de terrenos y viviendas.

Crecer ordenadamente

En el proceso de generación de suelo urbano participan varios actores de manera activa, mientras que otros actores son afectados, pero su rol es pasivo. Los principales actores en el proceso de producción de ciudad son aquellos propietarios de terrenos (privados o públicos); su interés en general es maximizar el valor de sus propiedades. A ellos se suman los desarrolladores inmobiliarios que gestionan los proyectos privados; acá el interés es la producción que se venderá en el mercado inmobiliario.

Ante estos actores, el Estado actúa como proveedor de normativas (correspondiente a su potestad de regulación), coordinador del desarrollo urbano, ente de aprobación de proyectos, inversor en diversos elementos urbanos de soporte y tiene funciones de control. Al respecto el secretario de Tierra, Vivienda y Obra Pública Social describió cuál es la actual situación específica para la relación de actores en el proceso de generación de suelo urbano para el caso de Pergamino: “Siempre sostuvimos que no queremos representar un ‘Estado vivo’ que se aproveche vorazmente de la iniciativa y la inversión de los privados ni a un ‘Estado bobo’ que haga los mayores esfuerzos para que otros tengan ganancias extraordinarias injustificadas”, dijo el funcionario.

“Como en todo los órdenes de la vida el objetivo será la búsqueda donde el punto de equilibrio permita la rentabilidad razonable y la concreción de objetivos generales que muchas veces no son solo económicos si no también sociales”, destacó el responsable de esta área remarcando los lineamientos que dispuso Martínez para este tema tan particular.

La ley que hace que los countries ayuden a eliminar  las villas

La Ley provincial Nº 14.449 de Acceso Justo al Hábitat fue sancionada en el año 2012 y reglamentada e 2013. Tiene como objetivo la promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat digno y sustentable. Para ello, establece herramientas y mecanismos que permiten fortalecer la capacidad del Estado provincial, de los Estados municipales y de las organizaciones sociales, para intervenir activamente en la promoción de políticas de hábitat y en la remoción de los factores que históricamente han generado exclusión social y deterioro ambiental. Promueve la creación de suelo urbano urbanizado, la intervención en los procesos de integración socio urbana de las villas y asentamientos, el fomento de operatorias de microcrédito para el mejoramiento de viviendas y la dotación de infraestructuras y equipamientos. También propone mecanismos de financiamiento del hábitat captando parte de las rentas urbanas que se generan en los procesos de urbanización, para destinarlas a resolver los problemas que sufren las poblaciones más vulneradas. En otras palabras, establece una compensación al Gobierno local por parte de propietarios de proyectos de urbanización y la conformación de consorcios urbanísticos con aporte público-privado. “Nosotros la estamos poniendo en práctica a través de la realización de obras de impacto comunitario, de la transferencia de tierras al Municipio o de aportes al Fondo Municipal de Vivienda”, explicó Juan Manuel Batallánez, destacando el interés municipal para dar respuesta a los cientos de pedidos que hay en los registros locales para poder contar con lote que permita construir una vivienda única y familiar.

“Este trabajo coordinado con los emprendedores permite que ellos obtengan la ganancia que corresponde, que el Estado recupere los fondos de las inversiones realizadas y por los actos administrativos que facilitaron el negocio, habiendo oferta de tierra que contempla a las franjas que quieren acceder a su primer lote en valores razonables”. Así describió el funcionario esta sinergia, que según plantea, permite una ecuación donde todos ganan.

“En nuestro Partido está funcionando de buena manera y nos permite generar más de 300 lotes en esta modalidad”, aseguró.