Nuevos créditos hipotecarios, ¿asumir el riesgo o esperar la estabilidad económica?

Si bien desde el anuncio de la modalidad, instrumentada por el Banco Central, mucha gente se acercó con sus consultas a las entidades bancarias autorizadas, una mirada más rigurosa sobre esta posibilidad crediticia sugiere esperar que la economía alcance determinada estabilidad. La “letra chica” de la reciente propuesta desde la mirada del economista Bernardo Draghi.

DE LA REDACCION. A poco menos de una semana del anuncio, la nueva modalidad aplicada por el Banco Central para ofrecer créditos hipotecarios genera buenas expectativas, no solo en la sociedad, especialmente en la clase media, sino también entre los referentes del sector inmobiliario.

Esta nueva línea recién está empezando a tomar forma en los bancos, y apenas se están dando a conocer las características generales.

A diferencia de los créditos subsidiados, como el Procrear, los montos podrían destinarse a distintos fines: compra de viviendas nuevas o usadas, construcción, refacción, ampliación. Cada banco definirá el producto que quiere ofrecer, pero, en líneas generales, el único requisito que necesitarían es que el inmueble pueda ser hipotecado.

Los datos generales indican que el banco prestará una determinada cantidad de Unidades de Viviendas (UVI), que equivaldrán a un monto en pesos. En el momento del préstamo, se calcularán las cuotas que serán fijas en UVI, con un sistema de amortización francés. Cada mes, el tenedor del crédito tendrá que pagar esa cuota a la cotización del día.

Al 31 de marzo de 2016, cada UVI vale 14,053 pesos y luego se actualizará por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que sigue el Indice de Precios al Consumidor (IPC).

El principal atractivo de los créditos hipotecarios expresados en UVI (una flamante unidad de medida que se ajustará por inflación) es la tasa de interés. Como está en términos reales, no incorpora la variación esperada de los precios en el futuro y es mucho más baja que la vigente en un sistema actual de tasa fija.

“Letra chica”

Más allá de las óptimas expectativas que este tipo de créditos genere en diferentes ámbitos de la sociedad, lo importante es poder darse el tiempo, también, de leer lo que comúnmente se llama “letra chica”, aquellas condiciones o limitaciones que pretenden pasar desapercibidas pero que aparejan la información más sustanciosa, aquella que a los interesados en formar parte de este tipo de propuestas financieras, los hace decidir por sí o por no tomar un compromiso de estas características.

Con el objetivo de analizar con mayor profundidad esta nueva modalidad instrumentada por el Banco Central, LA OPINION entrevistó a Bernardo Draghi, economista de nuestra ciudad que dejó en claro que “los créditos hipotecarios sirven, en un principio, porque la tasa de interés es menor que cualquier otro crédito. Es fundamental tener en cuenta que en este momento el sistema bancario otorga créditos con una tasa de interés del 38 al 45 por ciento”.

-¿Cómo se calcula la tasa de interés?

-Hay una tasa de referencia que es la tasa Badlar, que es una tasa de referencia interbancaria que se calcula considerando el promedio de todos los plazos fijos que se realizan en el país y que son mayores a un millón de pesos. Actualmente la tasa Badlar ronda el 30 por ciento. Existen dos tipos de tasas en el sistema bancario, las tasas activas que son las que los bancos piden a la gente cada vez que éstos solicitan un préstamo, y la pasiva que es la que le pagan a la gente cuando hacen un plazo fijo. La diferencia entre la tasa activa y la pasiva es lo que comúnmente en la jerga se lo denomina Spread Bancario que es la tasa de ganancia que tienen los bancos por ser los que manejan el dinero, toman lo que quieren depositar y prestan a la gente. Hoy el Spread Bancario va del 7 al 10 por ciento. Si tenemos la tasa Badlar del 30 más y contabilizamos el Spread Bancario vamos a tener una tasa del 38 ó 40 por ciento, tasas de crédito con garantía real. Si el crédito que vamos a sacar no tiene garantía real, como puede ser uno personal, la tasa es más alta porque hay un riesgo mayor de no cobranza.

-¿Qué particularidades tienen estos créditos hipotecarios?

-Con este tipo de créditos hipotecarios, cuando dicen que se indexa por la inflación, lo que están haciendo es sacarle la inflación a la tasa de interés. Sí hoy estamos hablando de tasas del 40 por ciento y pensamos que la inflación esperada será del 30 por ciento, es lógico que hablemos de una tasa de interés del 10 por ciento porque la Tasa Nominal de Interés se conforma con el interés real que los bancos pagan para utilizar ese dinero, la expectativa inflacionaria más un riesgo crediticio. Si a la tasa del 40 por ciento le sacamos la expectativa inflacionaria tendremos una tasa del 6 ó 7 por ciento. Eso es lo que se está vendiendo con los nuevos créditos hipotecarios. El que contrae el crédito abona en la primera cuota con una tasa de interés que oscila entre el 5 y el 8 por ciento pero esa tasa no será fija sino que se actualizará considerando la inflación mensual.

-¿Cuál es el trasfondo de estos créditos que un asalariado, que cobra mes a mes una suma fija y que la actualiza anualmente, debe tener en cuenta?

- El crédito hipotecario indexado a la inflación está orientado mayoritariamente a las personas que viven de un sueldo, los asalariados. En este punto hay que tener en cuenta que el crédito hipotecario asegura que los saldos de deuda se actualizarán de acuerdo a las variaciones que experimente el Coeficiente de Estabilización de Referencia. En palabras fáciles de explicar esto quiere decir que el crédito hipotecario se va a actualizar mes a mes. A modo de  ejemplo diré que, supongamos que yo soy una persona que vive de un sueldo. Mi salario se me actualiza de manera anual, muchas veces con porcentuales muy bajos y se otorgan escalonadamente, mientras que la actualización de la cuota del crédito es mensual. El desfasaje que se genera en este sentido, entre las actualizaciones del sueldo y del crédito, puede jugar en contra de la economía de los asalariados. 

En mi opinión considero que la gente tiene que esperar un poquito para tomar este tipo de créditos que funcionan de óptima manera en países que tienen índices inflacionarios bajos. 

-En un país en el que reina la inestabilidad económica, ¿es arriesgado asumir un compromiso financiero como éste?

-Insisto en que este tipo de créditos es un buen sistema cuando se aplica en los países estables económicamente. Hoy tomar un crédito de estas características, en nuestro país, con un futuro incierto porque hasta hoy las tarifas siguen aumentando y los trabajadores siguen perdiendo poder adquisitivo, es riesgoso comprometerse en una operación de estas características. Por eso insisto en que los trabajadores de la clase media deberían esperar a ver qué es lo que realmente sucede con la inflación.

El combate a la inflación y las ventajas del pago de la deuda

En otro orden de temas, Draghi se refirió a la situación actual de la economía nacional. En este punto observó que el anhelo del Gobierno nacional es combatir la inflación a través de políticas fiscales, por ejemplo, con la quita de subsidios a la luz, al gas, con el objetivo de achicar el gasto público lo mayor posible; y a través de políticas monetarias que tienen que ver con la contracción de la oferta monetaria, es decir, “se está tratando de que la población tenga menos cantidad de dinero, limitando su capacidad de compra y así, de modo natural, la inflación se contraería”.

-¿Cómo se lleva adelante esta contracción monetaria?

- A través de unas letras que emite el Banco Central y que se llaman Lebac y que tiene una vigencia de 35, 90, 180 días. El Banco vende a los inversionistas una letra a una tasa de interés implícita del 38 por ciento. De esa manera absorbe el dinero que hay en la economía y se contrae la oferta. Lebac hasta el día de hoy hay emitidas por 490  mil millones de pesos. Al Estado le cuesta, la emisión de estas letras, 1.190 millones de dólares cada 35 días y 12.900 millones de dólares anualmente.

-¿Se podrá reducir el índice inflacionario?

-Para que baje la inflación, el Estado debe disminuir el gasto público y dejar de realizar emisión monetaria. Cuando el gasto es mayor que los ingresos (a través de los impuestos), la diferencia debe ser financiada, y si no es a través de un préstamo de inversores, se realiza a través de emisiones de billetes. Y en este contexto el Estado debe tener menos déficit presupuestario, bajar la emisión monetaria. 

Pago de la deuda

Con relación al reciente acuerdo con los holdouts y consultado sobre si, según su parecer, esta operación ha sido o no beneficiosa para nuestro país, Draghi aclaró primeramente que “toda deuda se debe honrar”. Respecto de la forma en que se abonará a los deudores, explicó que se emitirán bonos a una tasa del 8 por ciento y afirmó que “hay mucha demanda de bonos para la cancelación de la deuda con los fondos buitre”.

De acuerdo con lo explicado por el entrevistado, el abono de la deuda permitiría que Argentina ingrese “en el mundo”, es decir, que tenga posibilidades de acceder a créditos internacionales con tasas de interés más baratas.

En cuanto a la seguridad jurídica, Draghi señaló que “los inversionistas de economía real, los ligados con la producción, consideran que el país en el que realicen sus inversiones, tenga seguridad jurídica. No debemos olvidarnos que en los últimos 20 años no hemos honrado los contratos, no pagamos lo que debíamos. Los inversionistas para llegar a nuestro país van a querer saber si en realidad nuestro país después podrá devolver el dinero que se le presta. A mi criterio el tema de la inversión no será ‘soplar y hacer botellas’ sino que costará la llegada de la inversión real. Lo que sí puede llegar a pasar en el corto plazo es que venga el capital financiero, que debe estar orientado a la producción, para ampliar la capacidad de trabajo. El Gobierno debe desarrollar políticas industriales, de desarrollo de las economías regionales para garantizar la fuente de trabajo”.

Por último sostuvo que las medidas que el Gobierno está tomando tienen que ver con el trillado concepto de “sinceramiento de la economía”. Su visión es que “hasta ahora atacamos una parte de la economía, la parte financiera, pero resta saber qué pasará con las medidas de economía real”.

Muchas consultas y poca información en las entidades bancarias pergaminenses

Esta semana algunos bancos empezaron a ofrecer los nuevos créditos hipotecarios, que se ajustarán por inflación y prometen menor nivel de ingresos como requisito para calificar. Si bien el nuevo sistema prevé valores de cuota inicial mucho más accesibles en comparación con el crédito tradicional a tasa fija, el problema radica en el aumento constante en el costo de vida, que se trasladaría en igual proporción a los pagos. Según las consultoras privadas, la inflación para 2016 sería del 40 por ciento, muy lejos del pretendido 25 por ciento del Gobierno.

Falta de información

Según un sondeo realizado por LA OPINION, en nuestra ciudad es poca la información con que cuentan las entidades bancarias. Aseguran, desde los diferentes bancos, que próximamente se contará con la totalidad de requisitos a cumplir por parte de los interesados en obtener un crédito de estas características. 

Por el momento se sabe que se ofrece financiación para la  compra de vivienda, única y permanente. El porcentaje de financiación será del 70 por ciento del valor de la propiedad. El plazo máximo de financiación será a 15 años y se otorgarán hasta dos millones de pesos. El sistema de amortización será el francés, cuotas de capitales iguales e interés. 

Se comienza pagando una tasa fija del 5 por ciento; lo que se va a destinar del sueldo de la persona que acceda al crédito es hasta un 35 por ciento del neto, no del bruto. Además es importante destacar que ese 35 por ciento se calculará considerando otros productos de las entidades financieras, sean tarjetas de créditos, préstamos personales, entre otros compromisos.

La inflación posible

El crédito se actualiza considerando la información de la evolución de la inflación, y en este sentido vale informar que el Gobierno prevé que para este año la inflación sea del 25 por ciento, para 2017 del 17 por ciento; 2018, 12 por ciento; para 2019, 6,5 por ciento y para los años posteriores un 3,5 por ciento. Pero estas cifras por el momento no son más que futurología y expectativa, habida cuenta que se desconoce cuál es el plan a seguir para lograrlas, además de los imponderables del mercado que puedan ocurrir en estos años, tales como performances de las cosechas, valores mundiales de los commodities, flujo de inversiones, etcétera.

De acuerdo con el comportamiento de la inflación y de valor del dólar será la cuota mensual que deban abonar quienes hayan accedido al crédito.

Explicando una situación a través de un ejemplo, desde las entidades bancarias se señaló que, declarando y demostrando un ingreso de 25 mil pesos “en mano”) se puede acceder a un crédito hipotecario de 800 mil pesos. La cuota mensual a pagar será de 7 mil pesos al principio pero hay que considerar que la cuota promedio será de 13 mil pesos y en este punto es importante remarcar que las cuotas se van actualizando considerando los índices inflacionarios, no son fijas.

Sin certezas

En cuanto a la documentación a presentar, desde las entidades bancarias se informó que deben hacer una evaluación de los solicitantes según factores como el recibo de sueldo, declaración jurada de ganancias o de los montos facturados como monotributista. También se tendrá  en cuenta cómo es considerada la persona interesada por el sistema financiero para definir cuál es el monto que se pueda otorgar en el marco del crédito hipotecario, y sí es posible otorgarlo.

Otra cosa que aún no se sabe es si en lo que se denomina “ingreso familiar” se pueden incluir dos fuentes de ingreso de dinero.

Múltiples consultas

La mayor parte de las entidades bancarias de nuestra ciudad manejan la misma información de base, teniendo en cuenta que esta disposición es nueva. Sería interesante que las medidas tomen estado público entre los ciudadanos cuando ya se han “bajado” los lineamientos a los entes de aplicación, algo que pocas veces ocurre, lamentablemente. 

En un sondeo efectuado por LA OPINION se pudo saber que algunos bancos con ámbito de acción en Pergamino, que están habilitados para la entrega de estos créditos, han recibido en el transcurso de la semana un importante número de interesados en acceder a este sistema financiero.

“A groso modo”

A la hora de decidir realizar una solicitud de crédito hipotecario, el interesado debe hacerse cliente de la entidad bancaria con la que va a concretar la operación, si no lo es hasta el momento.

De acuerdo con los datos otorgados por los bancos de nuestra ciudad, aún no se han otorgado créditos bajo esta modalidad.

Se insiste en que aún no hay demasiada información al respecto por lo que el asesoramiento a la gente que consulta se da “a grosso modo” con aquellos lineamientos que bajan de las casas centrales de los bancos. “Con todas las personas que consultan tenemos una entrevista personal. Les preguntamos varias cosas respecto de su situación laboral y financiera a fin de analizar cuál es el crédito que les podemos otorgar. Es importante que los interesados ya vengan con una o varias casas en mente a fin de que podamos saber cuál es el monto de la misma. No debemos olvidar que se puede financiar hasta el 70 por ciento del valor de la vivienda. Por eso el interesado en comprar su vivienda también debe contar con un ahorro extra para pagar la totalidad”, aclaró una fuente bancaria consultada por el Diario.